O que não pode faltar num contrato de venda de imóvel

Saiba que informações devem necessariamente estar em um contrato de compra e venda bem redigido, tanto para imóveis na planta como para usados.

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Caneta sobre contrato: antes de assinar, é preciso ler e entender todas as cláusulas

São Paulo – O processo de compra e venda de um imóvel envolve a vistoria cuidadosa do bem por parte do comprador, além de uma boa análise de documentos por ambas as partes. Ainda que todo o processo seja acompanhado por advogados – o que é fortemente recomendável – a etapa de leitura do contrato pode suscitar algumas dúvidas. Afinal, como saber se algo está faltando? Ou se aquela cláusula que parece desvantajosa para você pode ser retirada? É bom saber até para ter como conversar com seu advogado e a outra parte.

Em seu livro “Investir em imóveis: entenda os segredos práticos deste mercado”, o sócio de construtoras Gilberto Benevides e o investidor imobiliário Wang Chi Hsin listam o que é essencial constar em um contrato de compra e venda, tanto de um imóvel residencial usado, quanto de um comprado na planta. Confira:

Contrato de compra de imóveis usados

- Dados pessoais dos proprietários e dos compradores (RG, CPF, estado civil, existência de pacto antenupcial);

- Descrição do imóvel (área útil, área comum, vagas de garagem, localização, e outras informações que constam no Registro), com alusão ao seu número de matrícula ou de Transcrição junto ao Cartório de Registro de Imóveis, bem como o número de Inscrição Municipal;

- Data da escritura;

- Preço ou valor total do bem transacionado;

- Forma e local de pagamento;

- Índice e periodicidade de reajuste, se aplicável;

- Valor da entrada, datas de vencimento das parcelas seguintes, multas, condições para efetivação das parcelas de pagamento;

- Existência de financiamento;

- Prazo para entrega, pelo vendedor, de lista de documentação totalmente discriminada;

- Prazo para entrega do imóvel, vazio de coisas e pessoas, ou entendimentos especiais entre as partes;

- Previsão para a entrega das chaves e imissão de posse (provisória ou definitiva);

- Condições previstas para eventual rescisão;

- Eventuais ressalvas de conhecimento e concordância das partes.

Fonte: Exame

Financiar imóvel na Caixa nem sempre é mais barato; compare

Simulação mostra que tarifas e seguros da Caixa podem tornar financiamento 90 mil reais mais caro do que em bancos privados.

Miniaturas de casas em meio a moedas: financiamentos devem ser comparados pelo Custo Efetivo Total, e não pelos juros.

São Paulo - São Paulo – Quando o assunto é financiamento de imóveis, a imagem daCaixa automaticamente vem à cabeça de muita gente. Mas, apesar de o banco realmente ter algumas das taxas de juros mais vantajosas do mercado, quando outros custos são incluídos, o valor final do financiamento pode ser mais de 90 mil reais mais barato nos bancos privados.

Essa é a conclusão de uma simulação realizada a pedido de EXAME.com pelo site de comparação de produtos financeiros Canal do Crédito, que comparou os custos de financiamentos realizados na Caixa e em bancos privados em um prazo de 30 anos. 

Os financiamentos foram simulados para um imóvel de 500 mil reais, que entra no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), e outro de 1 milhão de reais, que fica de fora do sistema. O SFH é um sistema de financiamento regulado pelo Banco Central por meio do qual os bancos utilizam recursos da poupança e do FGTS para quem contrai financiamentos de até 750 mil reais. Pela maior regulação, os financiamentos pelo SFH costumam ter taxas menores.

Veja nos quadros a seguir a comparação entre os custos dos financiamentos realizados na Caixa e dos financiamentos mais baratos encontrados pelo Canal do Crédito para os bancos privados Bradesco, HSBC, Itaú e Santander: 

Imóvel de 500 mil reais

Banco	Com pacote de serviços?	Juros	Custo Efetivo Total	1ª Prestação	Valor do principal	Valor pago com juros	Seguros e taxa de adm.	Total
Caixa	Não	8,85%	9,65%	R$ 4.105,15	R$ 400.000,00	R$ 512.024,85	R$ 62.692,51	R$ 974.717,36
	Sim	8,30%	9,10%	R$ 100.000,00	R$ 400.000,00	R$ 481.333,82	R$ 62.692,51	R$ 944.026,33
Bancos Privados (melhores condições entre Itaú, Bradesco, HSBC e Santander)	Não	8,90%	9,62%	R$ 4.140,43	R$ 400.000,00	R$ 511.954,63	R$ 45.626,60	R$ 957.581,23
	Sim	8,40%	9,12%	R$ 100.000,00	R$ 400.000,00	R$ 486.926,32	R$ 45.626,60	R$ 932.552,92

Imóvel de 1 milhão de reais

Banco	Com pacote de serviços?	Juros	Custo Efetivo Total	1ª Prestação	Valor do principal	Valor pago com juros	Seguros e taxa de adm.	Total
Caixa	Não	9,40%	10,06%	R$ 8.498,77	R$ 800.000	R$ 1.085.143	R$ 107.385,06	R$ 1.992.528,08
	Sim	8,60%	9,27%	R$ 200.000	R$ 800.000	R$ 996.180	R$ 107.385,06	R$ 1.903.565,57
Bancos Privados (melhores condições entre Itaú, Bradesco, HSBC e Santander)	Não	9,50%	10,14%	R$ 8.624,85	R$ 800.000	R$ 1.096.217	R$ 82.253,20	R$ 1.978.470,75
	Sim	8,80%	9,44%	R$ 200.000	R$ 800.000	R$ 1.018.480	R$ 82.253,20	R$ 1.900.733,32

*Fonte: Canal do Crédito

**Para ambas as simulações foi usado o perfil de uma pessoa entre 36 a 40 anos, mas no primeiro caso a renda mensal considerada foi de 15 mil reais e no segundo de 30 mil reais. Na primeira simulação foi considerada uma entrada de 100 mil reais e na segunda de 200 mil reais. 

***Os financiamentos foram simulados pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), no qual o valor amortizado mês a mês é constante, mas no início do financiamento são pagos mais juros do que no final, o que faz com que as parcelas diminuam com o tempo.

Imóveis à venda sobem 6,6% acima da inflação em 2013

Valorização do preço médio do metro quadrado anunciado supera com folga a inflação pelo IPCA neste ano, mas em algumas cidades altas já são inferiores ao índice.

Orla do Leblon e de Ipanema, na zona sul carioca: bairro mais caro do país teve retração de preço anunciado pelo segundo mês seguido

São Paulo – O Índice FipeZap Ampliado, indicador que acompanha a variação dos preços dos imóveis anunciados para venda em 16 cidades brasileiras, registrou um aumento no preço médio do metro quadrado anunciado de 1,3% em outubro, um pouco acima da alta de 1,2% de setembro. No acumulado do ano, a elevação do preço do metro quadrado anunciado para venda já chega a 11,3%, ou 6,6% acima da inflação do período medida peloIPCA, índice oficial do governo.

As maiores altas do mês ficaram com os imóveis à venda em Belo Horizonte (+3,70%) e Curitiba (+3,50%). Já Vitória (+0,1%), Salvador (+0,2%), Niterói (+0,5%) e Distrito Federal (+0,5%) tiveram os menores aumentos no preço médio do metro quadrado anunciado, abaixo inclusive da inflação que o mercado projeta para outubro, de 0,6%, segundo o Boletim Focus do Banco Central.

A capital paulista teve uma alta forte em outubro, de 1,2%. No Rio, a valorização foi um pouco mais modesta, de 0,9%, porém maior que a alta do mês anterior. De acordo com o relatório do Índice FipeZap Ampliado de outubro, o Leblon, bairro mais caro do país, viu retração no preço do seu metro quadrado anunciado pelo segundo mês consecutivo, de 22.084 reais para 21.886 reais.

Em outubro novamente nenhuma cidade viu retração nos preços pedidos pelos donos de imóveis. Curitiba continua sendo a cidade que mais puxa o Índice FipeZap Ampliado para cima, com uma alta de 38,4% em 12 meses.

Veja na tabela o desempenho de cada cidade no Índice FipeZap de outubro. Todas as 16 cidades compõem o Índice FipeZap Ampliado, lançado no início deste ano. Sete dessas cidades, em negrito, já compunham o Índice FipeZap Composto, existente desde 2010.

Região	Variação mensal Outubro/13	Variação mensal Setembro/13	Em 12 meses	No ano
Belo Horizonte	3,70%	1,40%	9,10%	6,80%
Curitiba	3,50%	3,80%	38,40%	33,20%
Florianópolis	1,90%	1,50%	15,20%	13,10%
Porto Alegre	1,50%	1,40%	14,90%	12,30%
Fortaleza	1,40%	1,60%	10,60%	11,00%
Recife	1,40%	1,30%	12,20%	11,30%
São Caetano do Sul	1,30%	1,80%	10,70%	9,40%
Índice FipeZap Ampliado (16 cidades)	1,30%	1,20%	13,40%	11,30%
São Paulo	1,20%	1,20%	13,40%	11,20%
Índice FipeZap Composto (7 cidades)	1,20%	1,10%	12,40%	10,30%
São Bernardo do Campo	1,10%	1,00%	9,10%	8,10%
Santo André	0,90%	1,30%	11,50%	9,90%
Rio de Janeiro	0,90%	0,80%	14,70%	12,50%
IGP-M	0,81%*	1,50%	5,22%*	4,54%*
Vila Velha	0,70%	1,10%	11,90%	10,60%
IPCA	0,57%*	0,35%	5,84%*	4,38%*
Distrito Federal	0,50%	0,80%	4,70%	3,30%
Niterói	0,50%	0,20%	9,00%	7,00%
Salvador	0,20%	0,80%	13,60%	9,90%
Vitória	0,10%	1,50%	14,50%	12,70%

Fontes: Índice FipeZap e Banco Central
(*) Estimativa

Como vistoriar um imóvel para evitar problemas após a compra

Saiba por que você deve ser "chato" ao vistoriar o imóvel que você quer comprar, e veja para onde você tem que olhar para evitar dores de cabeça depois

Casal interessado em comprar apartamento: peça documentação do imóvel para checar se o que foi anunciado é verdade

São Paulo – Comprar um imóvel é uma decisão grande e cara. E por mais que à primeira vista o comprador possa se apaixonar por um apartamento e querer fechar negócio imediatamente, o mais inteligente é uma vistoria minuciosa, tanto no imóvel quanto na documentação, para não acabar levando gato por lebre. Você sabe o que você realmente estará comprando? A metragem do imóvel é aquela mesmo? O vendedor pode de fato vendê-lo a você?

Para não cair em armadilhas, tenha em mãos uma cópia da escritura, da matrícula e da capa do IPTU do imóvel. Alguns corretores podem não querer que você tenha acesso à documentação para não identificar o proprietário e acabar entrando em contato diretamente com ele. Se for o caso, peça apenas uma cópia da parte da documentação que traz os dados que você precisa ver.

Saiba para onde olhar para evitar problemas depois da compra:

1. Verifique se a área informada é aquela mesmo

O que interessa saber é a área útil do imóvel, isto é, a área do imóvel da porta para dentro, que de fato será usada pelos moradores. Muitas vezes os proprietários informam apenas a área total, tanto nos anúncios ou quanto para os corretores. Só que a área total inclui, além da área útil, as frações das áreas comuns pertencentes àquele imóvel.

Dessa forma, um imóvel anunciado por 150 m2 pode, na verdade, ter apenas 100 metros quadrados na sua área interna (área útil). Só que é a área útil o fator mais importante para se calcular o preço do metro quadrado e fazer a comparação com o preço do metro quadrado de outros imóveis na mesma região.

Você deve verificar a área útil na documentação do imóvel. Mesmo assim, às vezes a área útil que consta na documentação é um pouco diferente da área útil real. “Para ter certeza absoluta da área útil que se está comprando, o jeito mais fácil é levar um arquiteto ou engenheiro para medir o imóvel, mas tem que ver se isso cabe no orçamento”, diz Daniele Akamine, advogada e sócia-proprietária da consultoria imobiliária Akamines.

2. Descubra se o imóvel vem com vaga e conheça o espaço

Ao visitar o imóvel, visite também as vagas de garagem e procure saber como elas são divididas. A vaga é demarcada? Ou é de quem chegar primeiro? Sorteada de tempos em tempos? Há vagas presas? Quão ruins são as piores vagas que podem acabar caindo para você?

Verifique ainda na documentação se o imóvel de fato vem com aquelas vagas. O consultor imobiliário Alex Strotbek, consultor imobiliário do escritório Areal Pires Advogados, lembra que imóveis mais antigos podem ter uma documentação separada para a vaga de garagem, que tem escritura, matrícula e IPTU próprios. Nesses casos, é preciso saber se essa vaga também será vendida para você e, em caso positivo, pedir também a documentação referente a ela. “Quando a vaga é separada, o dono do imóvel precisa pagar dois IPTUs, um para o imóvel e outro para a vaga”, diz Strotbek.

Fonte: Exame

Lançamentos da Tecnisa ficam estáveis, vendas caem no 3º tri

Lançamentos no trimestre somaram R$ 397 milhões, praticamente em linha com os R$ 396 milhões de mesma etapa de 2012.

Operários da Tecnisa: entre julho e setembro, foram lançados quatro empreendimentos, todos da linha premium

Rio de Janeiro - A incorporadora Tecnisa anunciou nesta terça-feira que seus lançamentosficaram estáveis no terceiro trimestre na comparação anual, enquanto as vendas tiveram queda de mais de 16 por cento no período.

Segundo prévia operacional divulgada, os lançamentos no trimestre somaram 397 milhões de reais, praticamente em linha com os 396 milhões de reais de mesma etapa de 2012. Na comparação com o segundo trimestre, houve queda de 28 por cento.

Entre julho e setembro, foram lançados quatro empreendimentos, todos da linha premium. Dois deles fazem parte do projeto Jardim das Perdizes, em São Paulo, que representou 270 milhões de reais. Nos primeiros nove meses do ano, os lançamentos totalizaram 1,621 bilhão de reais, alta de 224 por cento na comparação anual.

Já as vendas contratadas caíram 16,6 por cento no terceiro trimestre, na comparação anual, para 311 milhões de reais.

Segundo a empresa, a redução se justifica pelo menor volume de lançamentos na comparação com o segundo trimestre e pelo fato de os dois principais empreendimentos terem sido lançados na última quinzena do trimestre.

A empresa salientou que as vendas contratadas também foram afetadas pelo volume maior de distratos no período, de 131 milhões de reais, acima da média histórica da companhia, que não divulgou dados de distratos dos trimestres anteriores.

De janeiro a setembro, as vendas contratadas totalizaram 1,505 bilhão de reais, alta de 75 por cento na comparação anual.

Fonte: Zap

Lançamentos da Gafisa no 3º tri sobem 10,3%

Incorporadora anunciou queda de 37,7% das vendas em relação ao mesmo período do ano passado.

Obra do edifício Stelato da construtora Gafisa, em Santo Amaro

São Paulo - A incorporadora Gafisa anunciou nesta terça-feira alta de mais de 10 por cento nos lançamentos do terceiro trimestre, mas queda de 37,7 por cento das vendas em relação ao mesmo período do ano passado.

Segundo prévia dos resultados operacionais da companhia, os lançamentos no período de julho a setembro somaram 498,3 milhões de reais, alta de 10,3 por cento ante mesma etapa de 2012.

No ano, o total de lançamentos atingiu 1,3 bilhão de reais, queda de 13,4 por cento na comparação anual. "Este resultado foi impactado pelo atraso na obtenção de algumas licenças e aprovações do segmento Gafisa na cidade de São Paulo e de Alphaville, o que acabou deslocando alguns lançamentos para quarto trimestre", disse a empresa.

Já as vendas contratadas da companhia entre julho e setembro somaram 429,6 milhões, redução de 37,7 por cento na comparação anual. No acumulado de janeiro a setembro as vendas contratadas caíram 30,5 por cento. (Por Luciana Bruno)

Fonte: Exame

IPTU deve ter alta teto para 45% dos contribuintes de SP

Caso a nova proposta seja aceita, 38% das casas e 45% dos comércios pagarão o reajuste máximo, de 30% e 45%, respectivamente.

Imóveis na região do Jardins, São Paulo: a primeira zona fiscal abrange o centro e a maioria dos bairros nobres e de classe média das zonas oeste e sul

São Paulo - A estimativa da gestão Fernando Haddad (PT) é que 1, 3 milhão de imóveispaguem o teto do aumento do IPTU no ano que vem, 45% do total de contribuintes paulistanos. Caso a nova proposta da Planta Genérica de Valores (PGV), base de cálculo do imposto, seja aprovada pela Câmara Municipal, 38% das casas e 45% dos comércios pagarão o reajuste máximo, de 30% e 45%, respectivamente.

A administração estabeleceu o critério progressivo deIPTU, em que áreas mais valorizadas e grandes contribuintes pagam mais. Por exemplo: os 173 mil que pagam até R$ 200 terão diminuição média de 3,92% no imposto. Já 756 mil que pagam mais de R$ 1.000 terão reajuste médio de R$ 26,73%.

Foram criadas três zonas fiscais, que servirão como base de cálculo do valor venal dos imóveis. A primeira abrange o centro e a maioria dos bairros nobres e de classe média das zonas oeste e sul, como Pinheiros, Jardins, Moema, Perdizes. A segunda é composta por regiões mais próximas da região central, como Mooca, Limão, Casa Verde. A última zona é a periferia.

"Se você tinha uma residência de 100 m², construída em Itaquera ou em Pinheiros, no mesmo padrão, tinha a mesma base de cálculo", afirma o secretário municipal de Finanças, Marcos Cruz. "A gente entende que isso não reflete mais a realidade de mercado", completa.

Há dois bairros que, com a supervalorização dos últimos anos, foram incorporados à zona 1, apesar de geograficamente fazerem parte da 2: Santana e Jardim Anália Franco.

Hoje, a base de cálculo para uma casa de padrão médio é de R$ 750 o m². Com a mudança, uma residência do mesmo tamanho na zona central terá um reajuste de 90%, para R$ 1.420 o valor do m².Um imóvel na zona 2 terá o m² reajustado para R$ 1.070. Na periferia, o m² vai diminuir para R$ 710. "A gente entende que com isso há uma justiça social ", afirma o secretário de Finanças, Marcos Cruz.

A alíquota vai diminuir em 0,1% porcentual para todas as faixas, que variam de 0,7% a 1,5%, no caso de residências. Os critérios para descontos também foram mudados e passaram também a ser progressivos, nos moldes do que acontece com o Imposto de Renda. "Até a PGV deste ano, até um determinado valor, não se pagava nada. A partir disso, se o seu valor venal fosse R$ 1 a mais, a base de cálculo já era de R$ 90 mil. Isso causava a situação de às vezes você ter dois vizinhos e um não pagava nada e o outro já passava a pagar", exemplificou Cruz.

Aprovação

Caso a Câmara aprove a proposta do Executivo na íntegra, a próxima correção deverá ser feita só depois de quatro anos. A revisão precisa do voto de 28 dos 55 parlamentares. Rebatendo às críticas da oposição, que já avisou que vai tentar barrar o reajuste, o secretário municipal de Governo, Antonio Donato, afirmou que o aumento é "mais justo" do que o aprovado em 2009. "Se a Câmara decidir diminuir esses valores, vai ter de ajustar isso no orçamento, cortando despesas."

O Executivo argumenta que o aumento permitirá congelar a tarifa de ônibus. "Um dos destinos é o subsídio dos transportes, que sai de R$ 600 milhões para R$ 1,6 bilhão", diz o prefeito Haddad. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.

Fonte: Estadão